房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司把一栋叫九胜商厦的大楼租给宇航公司，租期15年，约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方签了正式合同，还办了公证。宇航公司先后付了部分租金，供销公司也交付了房屋。

但问题很快出现：供销公司承诺的供电增容没办成，消防设施也没到位。1997年9月，九胜商厦在消防未验收的情况下强行开业。不久消防部门检查发现存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方都罚了款。此后商厦一直停业，双方因租金问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有完成消防和供电配套，导致商厦无法合法经营，因此自己有权拒绝支付租金，甚至要求赔偿损失。

供销公司则认为：房屋已经交付使用，宇航公司也实际开业了，就应该按合同付租金。消防问题双方都有责任，不能成为不付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效。但供销公司未完成消防和供电配套，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司有权行使同时履行抗辩权，在问题解决前暂不支付租金。对于违法使用期间的租金标准，法院没有按合同约定的高租金计算，而是参照同类房屋的市场租金水平，酌情确定了较低的标准。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。本案中合同本身没问题，但一方没有完成法定的消防、供电义务，导致房屋不能合法使用，另一方就可以依法暂停履行自己的付款义务。这叫同时履行抗辩权，是保护守约方的重要法律武器。

第二，违法使用期间的租金不能按合同原价计算。法院认为，房屋处于违法使用状态，租户的经营利益受损，如果还按合同约定租金，对租户不公平。因此法院会酌情调整租金标准，通常参考市场价。

第三，消防验收是房屋出租的前置条件。无论是房东还是租户，都要重视消防等安全合规问题。房东有义务确保出租房屋符合法定安全标准，否则可能承担主要责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、供电等配套是否到位。如果房东无法提供合规条件，租户有权要求整改或暂停付款。在文山地区，我们处理过多起因消防不达标引发的租赁纠纷，建议租户在合同中明确约定房东的配套义务和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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