开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为数百万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

延期交房的原因涉及供电问题：深业公司与电业局签订了供电协议，但电业局未及时落实供电设施，导致大厦无法按期通电。经政府协调后，供电问题才得以解决，交房时间因此推迟了数月。

争议焦点

旅游公司认为：深业公司逾期交房已构成违约，按合同约定逾期超过60天即可解除合同，要求返还购房款及利息、双倍返还定金。

深业公司认为：延期交房是因供电问题等"非深业公司所能控制的事件"所致，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，要求继续履行合同。

法院判决

最高人民法院经再审判决：维持合同效力，合同继续履行。深业公司应承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付购房总价款从应交付日到实际交付日期间的利息（按银行同期贷款利率计算）。旅游公司解除合同的主张未获支持。

律师分析

第一，合同效力问题。本案中深业公司虽未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，在《房地产管理法》施行前，只要当事人意思表示真实、内容不违法，合同应认定为有效，不能仅因手续不全而否定合同效力。

第二，解除合同的条件。合同约定"逾期交房超过60天，旅游公司可提出终止合同"，但法院查明，从合同约定交房日到旅游公司起诉时，实际逾期天数尚未达到60天，因此旅游公司行使解除权的条件并未成就。

第三，免责事由的认定。供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，但法院认为该事由只能据实顺延交房期限，不能完全免除深业公司的违约责任。深业公司仍需对超出合理顺延期间的逾期承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房、逾期付款的条款，明确解除合同的条件和期限。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，计算逾期天数是否达到合同约定的解除条件。

在文山地区，类似纠纷中不少购房者因未及时主张权利而丧失解除权。建议购房者遇到开发商逾期交房时，第一时间咨询专业律师，评估是否满足解除合同的条件，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市