房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套设施。双方还约定，商厦最迟应在某年某月开业。

然而，商厦开业后，因消防设施未经验收、电力增容未完成等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、电力等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此不应按原约定标准支付租金，甚至要求赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应按合同约定支付租金，不能因消防问题就免除租金义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，虽然宇航公司已实际使用房屋，但郊区供销公司未能提供符合消防和电力要求的场地，导致商厦处于违法履行状态。在违法履行期间，房屋不具备正常使用条件，因此租金标准不能按原合同约定执行，而应参照房屋实际使用价值适当调整。最终，法院酌情降低了部分租金，并驳回了双方的其他部分诉求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未按约定提供合格场地时，另一方有权要求调整租金或拒绝支付全额租金，但需注意及时提出异议并保留证据。

第二，房屋租赁合同中的“违法履行状态”并不等于合同无效。合同本身有效，但履行过程中存在违法情形时，法院会根据实际情况调整权利义务，而不是直接否定合同效力。

第三，租金标准的确认需结合房屋实际使用价值。即使合同约定了租金，但如果房屋因消防、水电等问题无法正常使用，法院可能参照市场行情或实际使用情况降低租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定配套设施的标准和交付时间，并在合同中设置违约条款。遇到对方不履行合同义务导致房屋无法正常使用时，应及时书面通知对方并留存证据。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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