购房按揭贷款合同未抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司与银行签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续偿还了部分贷款本息。但后来中振公司未能按期还款，银行起诉要求解除合同并追讨欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应属无效。此外，中振公司还称，自己已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行的抵押权不能优先。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，因此合同无效；且房屋已抵押给案外人，银行不应享有优先权。银行主张：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应属有效；中振公司将房屋再次抵押的行为不能否定银行的权利。

法院判决

一审法院判决解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期未还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。最高人民法院二审维持原判，认为按揭合同有效，中振公司未按期还款构成违约，银行有权解除合同并行使抵押权。法院同时指出，中振公司后来的抵押行为因房屋尚未竣工且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响银行的优先权。

律师分析

一、按揭合同不同于一般抵押合同，法律并未强制要求办理抵押登记才生效。本案中，合同是三方自愿签订，内容合法，且银行已实际放款，中振公司也接受了贷款并还款，因此合同有效。仅仅因为未办抵押登记就认定合同无效，没有法律依据。

二、购房人在取得房屋所有权之前，将未来房屋权益抵押给银行，这种“楼花按揭”在实践中很常见。只要合同不违反法律强制性规定，法院通常会认可其效力。购房人不能以未办理抵押登记为由，拒绝履行还款义务。

三、购房人将房屋再次抵押给第三人，如果该抵押发生在按揭合同之后，且抵押合同未实际履行，该抵押登记可能被认定无效。银行作为第一顺序债权人，其权利优先于后续的抵押权人。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买商品房并办理按揭贷款，建议在签订合同后尽快完成抵押登记手续，避免后续争议。同时，不要将已抵押给银行的房屋再次抵押给他人，否则可能面临抵押无效的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市