土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的95亩土地使用权。湛江土地总支付了部分转让款，并拿到了土地界限图。随后，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。

但后来，湛江土地总与下家的转让合同被法院认定无效，湛江土地总被迫返还了收到的转让款。这时，湛江土地总才发现，最初卖地给它的那家房地产公司已经注销了，而这家公司是由中国银行遂溪支行开办的。于是，湛江土地总起诉到法院，要求遂溪中行返还当初支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为，卖地的公司没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，所以土地转让合同无效，遂溪中行作为开办单位应该退款。遂溪中行则辩称，双方的意思表示真实，合同已经实际履行，是有效的；而且湛江土地总从收到土地资料到起诉，已经过了两年诉讼时效，不应再受法律保护。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的转让款及利息。法院认为，卖地公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后至提起上诉的期间未超过两年诉讼时效，权利应受保护。

律师分析

第一，土地转让合同的有效性取决于转让方是否取得土地使用权并完成审批。如果转让方不具备这些条件，即使双方已经实际履行，合同仍然无效。本案中，卖地公司没有取得土地使用权，转让合同自始无效。

第二，诉讼时效是保护权利的重要期限。法律规定，权利人知道或应当知道权利受损之日起两年内应主张权利，否则可能丧失胜诉权。本案中，湛江土地总在出具收据后持续与对方有联系，时效未过。

第三，公司注销后，其债权债务由开办单位承担。本案中，卖地公司注销后，遂溪中行作为开办单位，依法承担了返还转让款的责任。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核查转让方是否已取得土地使用权证，是否完成出让审批，避免因合同无效导致损失。如果发现权利受损，应及时收集证据并在法定时效内起诉。在文山地区，类似土地纠纷时有发生，建议当事人尽早咨询专业律师，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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