房屋租赁合同违法履行如何确定租金标准

房屋租赁合同违法履行如何确定租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、开业时间、装修责任等内容，并经过公证。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。但供电增容未成功，消防设施也未达标。商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门责令停业整改，最终停业。双方因租金支付、合同履行等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，应承担违约责任，并主张按实际经营状况减免租金。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按合同约定全额支付租金，其未付租金构成违约，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但因郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付部分租金。法院综合考量双方过错、实际经营情况等因素，酌情确定了违法履行期间的租金标准，未支持全额租金主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按约定履行合同义务，导致对方无法实现合同目的时，对方有权暂停履行自己的义务。本案中，供电和消防是商厦经营的基础条件，郊区供销公司未完成，宇航公司可以行使抗辩权。

第二，违法履行期间的租金如何确定。房屋租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态，租金不能简单按合同约定计算。法院会考虑双方过错、实际使用收益、房屋状况等因素，酌情确定一个公平合理的租金标准。

第三，合同公证的意义。经过公证的合同，其真实性和合法性得到确认，在诉讼中作为证据的证明力较强。但公证不影响法院对合同履行事实的独立审查。

王德林律师提示：

在文山地区，租赁房屋前务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。合同中应明确约定基础设施（如供电、消防）的交付标准和期限，避免因对方未履行导致自身经营受损。若对方违约，及时书面催告并保留证据，必要时可行使履行抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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