按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东省中振投资有限公司向武汉泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款本息。

银行起诉要求解除合同、中振公司还款，并主张对抵押房屋的优先受偿权。中振公司则提出抗辩，认为按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应属无效。中振公司还将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

银行主张：按揭合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。银行要求中振公司一次性归还欠款本息，并拍卖抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、拍卖抵押物优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将房屋二次抵押给案外人的行为，发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益向银行贷款的融资方式，在房屋未建成或未办证时，无法办理传统抵押登记，但合同本身仍有效。法院不轻易以地方规章否定合同效力。

第二，合同未登记不等于无效。当时国家法律并未规定抵押未登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。按揭合同只要内容不违法、不损害他人利益，就应认定为有效。

第三，先设立的按揭权利优先于后设立的抵押。本案中银行按揭合同签订在前，中振公司又将房屋抵押给其他债权人，后设立的抵押即使办理了登记，也不能否定先设立的按揭权利。

王德林律师提示：

购房者选择按揭贷款时，即使房屋尚未办证，也应及时办理预告登记或网签备案，防止开发商或卖方一房多卖。在文山地区，建议购房人在签订按揭合同后，主动向不动产登记部门查询房屋权利状态，避免因他人抢先抵押而影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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