房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦租给宇航公司，租期很长，租金按年递增。双方签了正式合同，还找了担保单位。可后来商厦开业时，消防没验收通过，被消防部门查出严重隐患，责令停业整改。结果商厦只开了几天就关门了，租金也没付清。

双方为此闹上法庭。郊区供销公司说宇航公司欠租，要求支付租金和违约金。宇航公司则反诉，说供销公司没办好消防和用电手续，导致商厦无法正常经营，要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有按约定完成消防系统、水电增容等配套设施，导致商厦无法通过消防验收，不能正常营业，所以自己有权拒绝支付租金。

郊区供销公司认为：宇航公司明知消防存在问题还强行开业，开业后也实际使用了房屋，应当按合同约定支付租金。消防问题不是自己单方造成的，宇航公司也有责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但合同履行过程中，因消防不合格导致商厦违法营业后被责令停业，双方对此都有责任。在违法履行期间，不能完全按合同约定的租金标准计算，应当参照当地同类房屋的市场租金标准来确定。最终判决宇航公司按市场租金标准支付使用期间的房屋占用费，双方各自承担部分损失。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同即使经过公证，如果房屋本身不符合消防等安全条件就投入使用，这种履行状态是违法的。违法履行期间，出租人不能按合同约定主张全额租金。

第二，承租人有权行使履行抗辩权。当出租人没有按约定提供符合使用条件的房屋时，承租人可以拒绝支付租金，但要注意及时提出异议并保留证据。如果明知房屋有问题还强行开业，可能被认定为自己也有过错。

第三，租金标准的确定要看实际使用情况。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、市场行情、双方过错等因素，不一定完全按照合同约定的租金来判。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁双方都要重视消防验收手续。出租人应确保交付的房屋符合安全使用条件，承租人在房屋未通过消防验收前不要强行开业。如果发生纠纷，建议及时收集消防部门的整改通知、处罚决定等证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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