房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了定金和部分租金，并对商厦进行了装修。

然而，商厦开业前消防设施未达标，供电容量也不足。宇航公司虽然强行开业，但很快被消防部门责令停业整改，此后商厦一直处于停业状态。双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未能按约定完成消防系统和供电增容，导致商厦无法正常经营，自己有权拒付停业期间的租金。

郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用商厦并开业经营，停业是因自身消防整改不到位，与己方无关，宇航公司应按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但郊区供销公司未完成消防和供电义务，构成违约。在商厦违法经营期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝按原标准支付租金。法院最终参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定了停业期间的租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按约定履行义务时，另一方有权暂停履行自己的对应义务。本案中，郊区供销公司未完成消防和供电配套，宇航公司因此拒付全额租金，符合法律规定。

第二，违法履行期间的租金标准。房屋租赁合同处于违法履行状态时，不能简单按合同约定的租金标准计算。法院通常会考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，参照市场租金合理确定。

第三，消防验收是商业房屋开业的前提。未经消防验收合格的建筑不得投入使用，这是强制性规定。出租方和承租方都有义务确保房屋符合消防安全要求，否则都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同时，务必明确约定消防、水电等基础设施的交付标准和时间。如果对方未按约定完成配套工程，可以及时书面催告并保留证据。在文山地区，房屋租赁纠纷常见于消防验收环节，建议承租方在开业前主动核实消防手续是否齐全，避免因违法经营产生不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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