楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房权益抵押给宝丰支行，获得贷款2200万元，分季度还款。

合同签订后，银行按时放款，中振公司偿还了部分本息。但后来中振公司未能继续还款，银行催收未果，起诉要求解除合同、以抵押房屋权益抵债。中振公司则主张合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效。而且该公司已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记。

宝丰支行认为：合同是自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院二审维持了合同有效的认定，判决解除贷款合同，中振公司一次性归还剩余本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。同时纠正了一审中关于担保人责任的判决。

核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。合同是否有效，要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中合同是各方真实意思表示，内容不违法，应当认定有效。

第二，抵押登记主要影响的是抵押权能否对抗第三人，而不是合同本身的效力。没有办理登记，银行可能无法优先于其他债权人受偿，但借款人的还款义务仍然存在。

第三，购房人要注意，即便按揭合同有效，也不能因为没办抵押登记就不还贷款。银行仍然可以依据合同要求还款，甚至解除合同、要求一次性还清全部贷款。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，要重视合同签订后的抵押登记手续。在文山地区，不少购房者以为签了贷款合同就万事大吉，实际上未办理抵押登记可能影响银行的优先受偿权。建议购房人主动配合银行完成登记，避免后续纠纷。如果已经出现还款困难，应尽早与银行协商，不要等银行起诉才应对。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市