房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同。宇航公司支付了部分租金，商厦装修后开张营业。但商厦开业前没有通过消防验收，存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

合同约定宇航公司先付定金，大楼封顶和开业时再付两笔钱，这些钱冲抵第一年上半年的租金。宇航公司实际支付了一些款项，但双方对是否足额支付存在争议。商厦停业后，宇航公司认为出租方未完成消防等配套设施，拒绝继续支付租金。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司未按约定支付租金，构成违约，应承担违约责任并支付欠付租金。宇航公司认为：郊区供销公司未完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法正常经营，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付欠付的租金，但租金标准不能按合同约定全额计算。法院认为，双方对商厦违法经营都有责任，在违法履行期间，租金应参照当地同类房屋的市场租金标准确定，而不是合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限制的。一方未按约定履行义务，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且对方的违约行为影响了合同主要目的实现。本案中，消防问题确实影响经营，宇航公司有权暂缓支付部分租金。

第二，违法履行期间的租金标准要合理确定。如果房屋本身存在安全隐患，导致无法正常使用，承租人不能按合同全额支付租金，但也不能完全不付。法院会参考当地同类房屋的市场租金，兼顾双方利益。

第三，合同双方都有义务确保租赁房屋合法使用。出租方要保证房屋符合消防、供电等安全要求，承租方也要依法经营。谁违反了法定义务，谁就要承担相应责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果出租方承诺负责这些配套工程，要在合同中明确完成时间和违约责任。在文山地区，不少租赁纠纷就是因为消防问题引发的，建议承租方在支付大额租金前，先确认房屋符合安全标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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