房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航公司签订租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也于1998年开业。但商厦开业时，消防系统、水电系统等尚未完善，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求郊区供销公司赔偿因消防问题导致的停业损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按照租赁合同约定支付租金，即使商厦因消防问题停业，也不能免除租金支付义务。宇航公司则认为，郊区供销公司未能完成消防等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约行为，因此不应支付停业期间的租金，反而应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但商厦在违法履行期间（即未经消防验收擅自营业期间），双方均有过错。法院判决宇航公司应支付租金，但考虑到商厦实际无法正常营业，租金标准应适当降低，参照当地同类房屋租金水平酌情确定。郊区供销公司也应承担部分消防整改责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。如果一方违约导致合同无法正常履行，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能随意拒付全部租金。本案中，消防问题确实影响营业，但宇航公司已经实际使用房屋，仍需支付合理对价。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑房屋实际使用状况、双方过错程度等因素，参照市场租金水平调整。这提醒我们，租赁合同履行中如果出现违法情形（如未通过消防验收），应及时整改，否则租金可能被法院调低。

第三，租赁双方都应确保房屋符合法定使用条件。出租人应保证房屋安全合规，承租人也不应贸然在条件不成熟时强行开业，否则双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

如果您遇到类似租赁纠纷，建议先审查房屋是否具备合法使用条件（如消防验收合格）。在文山地区，曾有租户因未核实消防手续就开业，后被责令停业，租金损失只能自行承担。签合同前，务必要求出租方出示相关证照，并在合同中明确约定配套设施交付时间及违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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