买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，并采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。

后来，中振公司因资金问题未能按期还款，银行多次催收无果，便将中振公司告上法庭，要求解除贷款合同，并以房屋权益抵偿欠款。而中振公司提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照当地政府的规定，抵押应当无效。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且，中振公司已经将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为，合同是各方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行，抵押登记并非合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决，维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司归还贷款本金及利息的判决，同时撤销了一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同的法律概念。按揭合同是各方真实意思的表示，只要不违反法律强制性规定，合同即为有效。抵押登记主要影响抵押权能否对抗第三人，但不影响合同本身的效力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方性规章，而当时国家层面的法律并未规定抵押未经登记即无效，法院依据上位法优先原则，认定合同有效是正确的。

第三，购房人在签订按揭合同后，应当及时办理抵押登记。虽然未登记不影响合同效力，但会影响银行优先受偿权的实现。如果事后又将同一房屋抵押给他人并办理了登记，就可能引发复杂的权利冲突。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，不仅要注意合同条款，还应当督促开发商和银行及时办理抵押登记手续。在文山地区，购房者若遇到按揭贷款纠纷，建议保留好合同、还款记录等证据，必要时咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市