房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定，宇航公司需支付定金，商厦的外部装修及“后三通”（通水、通电、通路）由郊区供销公司负责。

合同签订后，宇航公司支付了部分款项，九胜商厦也开张营业。但随后消防部门检查发现，该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，被责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未完成“后三通”义务导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则认为宇航公司应继续支付租金，双方诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统等“后三通”工作，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金，这是行使合同的履行抗辩权。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际开业经营，说明租赁关系已经成立并履行，宇航公司不能以消防问题为由拒付租金，且租金标准应按合同约定计算。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。在合同履行过程中，郊区供销公司未完成约定的“后三通”义务，导致商厦因消防问题被责令停业，构成违约。宇航公司在商厦违法经营期间，可以行使履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。但停业后，合同处于违法履行状态，租金标准不应按合同约定计算。最终，法院判决宇航公司按实际使用期间参照当地同类房屋租金标准支付租金，而非合同约定的递增租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未按约定履行义务（如未完成配套设施），导致另一方无法正常使用租赁物时，守约方可以暂时拒绝履行自己的义务（如支付租金），但要注意及时通知对方并保留证据。

第二，违法履行状态下的租金标准不能按合同约定执行。如果租赁物因一方原因处于违法使用状态（如未经消防验收），法院不会支持按合同约定计算租金，而是参考当地同类房屋的市场租金标准，这样更符合公平原则。

第三，租赁合同中的“后三通”和消防验收等义务，往往是影响合同能否正常履行的关键。建议在合同中明确约定各项义务的完成期限和违约责任，避免因一方拖延导致整个项目陷入僵局。

王德林律师提示：

在文山地区办理租赁合同纠纷时，建议当事人务必在签订合同前核实租赁物的合法性，包括消防验收、产权登记等。如果对方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使抗辩权暂不付款，但不要擅自停业或转租，以免自身陷入被动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市