楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款近两千万元，中振公司将其与泰合公司的购房合同权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行依约支付了贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期足额还款，尚欠本金及利息数百万元。宝丰支行追索未果，起诉要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未在武汉市办理抵押登记，违反当地政府规章，应属无效；且其已在一年后将争议房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。宝丰支行则认为：合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，已实际履行，应认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿等内容，撤销一审涉及担保人责任的部分。核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；广州国投的抵押登记时间在后且当时房屋未竣工验收，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭合同本质上是一种融资担保方式，购房人将购房合同权益让与银行作为还款担保，与传统的财产抵押存在区别。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，因此不能依据地方规章认定合同无效。

第二，办理抵押登记是保障银行优先受偿权的重要手段，但登记与否只影响抵押权的对抗效力，不影响按揭合同本身的效力。只要合同内容合法、双方真实意思表示，合同就有效。

第三，开发商或购房人将同一房产先后抵押给多个债权人时，权利顺序一般按登记时间确定。但如果先设立的按揭合同有效且已实际履行，后设立的抵押登记存在瑕疵（如房屋未竣工、贷款合同未履行），则后手抵押不能对抗先手按揭银行的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应当注意按揭合同与抵押合同在法律上的区别。即使暂时未能办理抵押登记，也不代表合同无效。建议购房者在签订按揭合同后及时督促开发商和银行办理预告登记或抵押登记，以明确各方权利。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，应尽早咨询专业律师，避免因误解合同效力而错失维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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