房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给了宇航公司，租期很长，租金也约定好了。但商厦还没完工，消防、供电等设施就没到位，宇航公司就急着开业了。结果消防检查不过关，被责令停业整改。双方因为租金支付问题闹上了法庭。

宇航公司认为，是供销公司没按约定完成消防和供电设施，导致商厦无法正常营业，所以自己有权不付或少付租金。供销公司则说，宇航公司已经开业了，就应该按约定付租金，停业是宇航公司自己的责任。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没完成消防和供电设施，导致商厦无法合法营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，就应按合同支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

法院认为，双方签订的租赁合同有效。宇航公司虽然有权要求供销公司完善消防供电设施，但不能以此为由完全拒绝支付租金。考虑到商厦确实因消防问题停业，法院酌情降低了停业期间的租金标准，判令宇航公司按较低标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用的。一方没按约定履行义务，另一方可以暂时不履行自己的义务，但必须是对等、相关的义务。像本案中，消防设施问题影响的是商厦能否合法营业，和支付租金不是直接对等义务，所以不能完全拒付租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态，租金标准可以调整。如果房屋本身存在违法问题（比如消防不合格），导致承租人无法正常使用，法院会根据实际使用情况，酌情降低租金标准，而不是按合同原价计算。

第三，签订租赁合同时，一定要把房屋的合法使用条件（如消防、水电等）写清楚，并约定好违约责任。否则，一旦房屋无法合法使用，双方都可能陷入被动。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，建议实地查看房屋的消防、水电等设施是否合规，并在合同中明确约定出租人保证房屋合法使用的义务。如果房屋存在违法问题，承租人应及时书面催告出租人整改，并保留证据，避免自己承担不必要的租金损失。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于消防问题，承租人尤其要注意这一点。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市