按揭贷款购房未办抵押登记是否有效

按揭贷款购房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息，但后来未能按期还款。

中振公司主张，这份按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，因此抵押无效。同时，中振公司还在贷款合同签订后将同一房产抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记。宝丰支行则要求解除合同，追索欠款，并主张对抵押房产的优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应当认定抵押无效；且其已将房产抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行不应享有优先权。宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司后续将房产抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押贷款不同。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时法律中没有明确规定，但实践中已被广泛认可。法院认定，只要合同是自愿签订、内容不违法，就应认定有效。

第二，没有办理抵押登记不等于合同无效。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。即便没有登记，合同对各方仍有约束力。

第三，后续抵押不能否定在先按揭的效力。中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给他人，该抵押行为本身存在瑕疵（房产未竣工验收、贷款合同未实际履行），不能对抗在先的按揭银行权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应重视合同条款的履行，按时还款。如果确实遇到困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院。在文山地区，购房者签订按揭合同后，即使暂时无法办理抵押登记，合同仍然有效，银行有权主张权利。建议购房前咨询专业律师，了解按揭贷款的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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