购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向银行贷款购买商品房，双方签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放贷款后，这家公司没有按时还款，还欠银行本金一千多万元。银行起诉到法院，要求解除合同并收回欠款。

这家公司提出，贷款合同签订后没有去房管局办理抵押登记，按照当地政府的规定，抵押应该无效，所以银行不能要求拍卖房屋。同时，这家公司还声称，自己已经把同一套房屋抵押给了另一家信托公司，并且办理了抵押登记。

争议焦点

购房人认为：按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应当无效，银行无权要求拍卖房屋。

银行认为：按揭贷款合同是双方自愿签订，内容合法，并且已经实际履行。虽然没有办抵押登记，但不影响合同效力，银行有权要求拍卖房屋优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院判决，认定按揭贷款合同有效，解除合同，购房人一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律没有规定抵押必须登记才有效，不能仅因未办登记就认定合同无效。另外，购房人将同一房屋抵押给另一家信托公司是在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同和普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行发放贷款，购房人分期还款。法院在审理时会尊重当事人真实意思，不会仅因未办抵押登记就否定合同效力。

第二，地方政府的规章不能对抗国家法律。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，当时国家法律并没有规定抵押必须登记才有效。法院在审理时以国家法律为准，地方规章仅作参考。

第三，一房多抵时，权利顺位按照合同签订时间先后确定。本案中，购房人将房屋先抵押给银行，后抵押给另一家公司，银行的权利优先于后设立的抵押权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当及时配合银行办理抵押登记手续。虽然未办登记不必然导致合同无效，但会影响银行优先受偿权的实现。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免因拖延导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市