楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款，尚欠本金及利息数百万元。

宝丰支行追索未果，起诉到法院要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。中振公司则抗辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的地方规定应属无效，而且中振公司后来已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且其已将房屋抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是自愿签订、不违法，已实际履行，应属有效；中振公司后续抵押是另一法律关系，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

一审法院判决解除按揭合同，中振公司一次性还清欠款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。最高人民法院二审维持原判，同时纠正了关于担保人责任的判决。最高人民法院认定：案涉按揭合同不违反国家法律法规，已实际履行，是有效合同；楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司后续抵押关系设立在本案按揭之后，且该抵押未实际履行，不影响本案按揭银行的权益。

律师分析

第一，楼宇按揭与一般抵押在法律上有所区别。按揭是购房人将所购房屋的权益质押给银行作为还款担保，银行在购房人违约时有权处置该权益。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，因此不能仅以地方规章中"未经抵押登记无效"的规定来否定合同效力。

第二，合同效力应综合考量。本案合同是三方自愿签订，内容不违法，且银行已实际放款、购房人已实际还款，合同已部分履行。法院更注重保护交易稳定和合同实际履行情况，而不是机械套用登记形式要求。

第三，后续抵押不能推翻在先的按揭权益。中振公司在按揭之后又将同一房产抵押给他人，该抵押合同未实际履行，且房产当时未竣工验收、依法不能抵押。因此，该后续抵押不能对抗宝丰支行在先享有的按揭权益。

王德林律师提示：

购房按揭时，建议尽量办理抵押登记，以明确权利归属、减少纠纷。即使未登记，合同本身仍可能被认定为有效，但权利保护力度会受影响。如果您在文山地区遇到类似按揭或抵押合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因程序瑕疵导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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