房屋租赁合同违法履行期间的租金怎么算

房屋租赁合同违法履行期间的租金怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建了一栋九胜商厦。大楼还没完全建好时，郊区供销公司就和宇航开发经营公司（简称宇航公司）签了租赁协议，把整栋楼租给宇航公司，租期15年。双方约定，宇航公司先付定金，大楼封顶时再付一笔钱，正式开业时再付一笔，这些钱都冲抵租金。

但后来出了不少问题。郊区供销公司没按约定把用电量增加到要求的千瓦数，消防系统也没弄好。宇航公司虽然把商厦开起来了，但消防部门检查发现大楼没经过消防验收就营业，存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因为租金支付和房屋能否正常使用闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用了大楼，就应该按合同约定支付租金，不能因为消防问题就不给钱。

宇航公司认为：郊区供销公司没把用电和消防这些基本条件弄好，导致商厦无法正常经营，我有权不付或少付租金，而且大楼停业期间的租金标准应该降低。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方签订的租赁合同有效，但合同履行中存在违法行为（未经消防验收擅自营业）。在违法履行期间，租金不能按合同约定的标准计算，应当参照当地同类房屋的租金标准，结合双方过错程度，合理确定租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。如果一方没有按约定提供房屋正常使用的基本条件（比如水电、消防），另一方可以暂时不付租金或要求减少租金，这叫"先履行抗辩权"。但要注意，不能随便就说"我不付钱"，必须证明对方没做到的是关键义务。

第二，违法履行期间租金标准可以调整。房屋租赁合同本身有效，但实际使用过程中如果违反了消防、规划等强制性规定，导致房屋不能正常使用，这时再按原合同标准收租金就不公平。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，重新确定一个合理的租金。

第三，签租赁合同前一定要核实房屋的合法性。不仅看合同条款，还要确认房屋有没有通过消防验收、规划验收，水电等基础设施是否到位。这些条件不满足，合同签了也可能用不了。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议实地查看房屋状况，要求出租方提供消防验收、水电配套等证明文件。在文山地区，如果遇到类似问题，可以委托律师审查合同条款，明确双方在基础设施配套方面的责任，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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