按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也支付了部分本息，但后来因资金问题未能按期还款。

中振公司认为，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市地方规定应当认定为无效。同时，中振公司已将该房屋抵押给另一家金融机构并办理了登记。银行则主张合同有效，要求解除合同并拍卖房屋优先受偿。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应属无效；且房屋已抵押给案外人广州国投并办理登记，银行无权优先受偿。宝丰支行主张：按揭合同系三方自愿签订，内容合法，已实际履行，应属有效；中振公司逾期还款，银行有权解除合同并对房屋行使抵押权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司将房屋抵押给案外人的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保的特殊融资方式。我国法律当时对按揭没有明确规定，但合同双方真实意思表示且不违法，就应认定有效。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定要求抵押登记，但国家法律并未将登记作为抵押合同生效的必要条件。合同是否有效，要看是否符合国家法律、行政法规的强制性规定，而不是地方规章。

第三，抵押登记的作用是公示和对抗第三人，而非合同生效要件。即便没有办理登记，合同在当事人之间仍然有效。本案中，银行虽然没有办理抵押登记，但有权依据合同要求中振公司还款，并主张对抵押物的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记，避免因登记问题引发纠纷。如果遇到按揭合同效力争议，建议咨询专业律师。在文山地区，购房者签订按揭合同时，也应注意审查合同条款，了解自身权利义务，避免因逾期还款导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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