按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司提供担保。

合同签订后，银行依约发放了贷款，中振公司也向泰合公司付清了全部购房款。但中振公司在偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款，银行多次催讨无果，便将中振公司诉至法院，要求解除贷款合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭贷款合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市地方政府规章的规定，应属无效合同。此外，中振公司已将争议房屋抵押给另一家公司并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司未按期还款，银行有权要求解除合同并以抵押物清偿债务。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅依据地方政府规章认定合同无效。中振公司后续设立的抵押关系，因抵押时房屋尚未竣工验收且抵押合同未实际履行，该抵押登记不产生法律效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键在于合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。只要合同是各方真实意思表示，内容合法，即使未办理抵押登记，合同本身仍然有效，只是抵押权可能无法对抗善意第三人。

第二，房屋按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益（即未来取得房屋所有权的期待权）抵押给银行，房屋尚未建成或未办理产权证时，无法办理传统意义上的抵押登记。法律对此给予了灵活处理，不能简单以未登记为由否定合同效力。

第三，购房人如果同时将同一房屋抵押给多个债权人，后设立的抵押登记并不当然否定在先按揭合同的效力。法院会审查各抵押关系的真实性和合法性，保护在先权利人的合法权益。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当按合同约定及时还贷，避免因逾期导致合同被解除、房屋被拍卖。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，争取调整还款计划。同时，按揭合同签订后，建议尽快到不动产登记机构办理预告登记或抵押登记，以充分保障自身和银行的权益。在文山地区，购房人尤其要注意核实开发商的资质和房屋的预售许可情况，避免因开发商问题影响按揭贷款合同的履行。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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