联建与联营合同如何区分及纠纷处理

联建与联营合同如何区分及纠纷处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作开发协议。协议约定，天富公司出地，医院出资，共同建设一座医疗综合楼。双方在协议中使用了“联建”一词，并约定建成后部分房屋归天富公司所有，部分归医院使用。但在后续履行过程中，双方对利润分配、管理机构的设置等问题产生严重分歧。

天富公司认为双方是联营关系，应当按投资比例分享利润并共同管理项目。医院则认为这只是一次性的合作建房，不构成联营，医院无需承担经营风险，也不应参与利润分配。双方争执不下，最终诉至法院。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的是联营合同，应当按联营关系处理，共同经营、共担风险、共享利润，并共同设立管理机构。

医院主张：双方是联建合同关系，医院只负责出资建房，建成后按约定分得部分房屋，不参与经营，也不承担经营亏损风险。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为联建合同，而非联营合同。联建合同与联营合同的核心区别在于：联建合同双方不共同经营、不共担风险，仅就特定项目的建设进行合作；而联营合同要求双方共同经营、共担风险、共享利润。本案中，医院仅出资建房，不参与后续经营，也不承担经营亏损，因此属于联建合同。法院据此驳回了天富公司要求按联营关系处理的主张。

律师分析

第一，联建与联营虽然只有一字之差，但法律后果完全不同。联建合同本质上是合作建房，双方不形成共同经营实体；联营合同则要求双方共同经营、共担风险。实践中，很多当事人在签订合同时随意使用“联建”“联营”等词语，但法院最终会依据合同的实际内容来认定法律关系性质，而不是只看合同名称。

第二，联营关系的成立必须具备共同经营、共担风险、共享利润三个核心要素。如果一方仅提供资金或场地，不参与经营决策，也不承担亏损，那么即使合同写的是“联营”，法院也很可能认定为联建或其他合同关系。

第三，联营体内管理机构的设置争议属于民事纠纷，应当通过民事诉讼解决。如果联营关系不成立，当事人不能以联营合同为依据要求对方配合设立管理机构。

王德林律师提示：

在签订合作开发或合作建房合同前，务必明确双方的法律关系性质。如果希望成立联营关系，应当明确约定共同经营、共担风险、共享利润的具体条款，并在合同中写明设立共同管理机构的方式。如果只是合作建房，建议使用“联建合同”名称，并明确约定各自的权利义务，避免因名称与实际不符引发纠纷。在文山地区，类似因合同定性问题产生的诉讼并不少见，建议在签约前咨询专业律师，对合同条款进行审查。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市