房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦租给了宇航公司，租期很长，租金逐年上涨。双方签了租赁协议并办了公证。宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开了业。但商厦开业后，消防设施一直没通过验收，消防局认定存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦最终关门停业。

停业后，双方对租金该不该付、按什么标准付产生了严重分歧。郊区供销公司起诉要求宇航公司按原合同付清全部租金，宇航公司则反诉，认为出租方提供的房屋不符合安全条件，导致无法正常经营，要求降低租金并赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：租赁合同合法有效，宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定的租金标准足额支付，不能因为消防问题就少付或不付。宇航公司则认为：房屋未经消防验收就投入使用，属于违法履行，出租方未提供符合安全条件的房屋，导致商厦停业，自己无法正常经营，应当按实际使用价值支付租金，而不是按原合同标准。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同本身有效，但履行过程中房屋存在消防隐患，属于违法履行状态。在违法履行期间，承租人实际使用房屋的价值受到影响，不能按合同原定标准计算租金。法院最终酌情降低了该期间的租金标准，支持了宇航公司部分主张。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同即使经过公证，如果出租方交付的房屋不符合消防等强制性安全标准，承租方有权主张按实际使用价值支付租金，而不是必须按合同原价。

第二，合同履行抗辩权可以保护承租人。当出租方提供的房屋存在安全隐患、无法正常使用时，承租方可以行使履行抗辩权，要求降低租金或暂停支付，但需要及时提出书面异议并保留证据。

第三，租金标准的确定要看实际使用情况。法院会根据房屋是否具备正常经营条件、承租方实际使用了多少面积和时间等因素，综合判断合理租金，而不是机械地按合同约定执行。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果承租后发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租方并留存证据，必要时可要求暂停支付租金或申请降低标准。文山地区的朋友在租赁商业用房时，建议先到当地住建或消防部门查询房屋的验收情况，避免因房屋不合规导致经营损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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