楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家广东的中振公司向武汉泰合公司购买商业楼房，总价款上亿元，付款方式采用银行按揭贷款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购楼房权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行分次向泰合公司支付了全部贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，尚欠本金及利息两千多万元。宝丰支行多次催讨未果，遂起诉要求解除合同，并以楼房权益清偿欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。而且中振公司已将涉案楼房抵押给另一家广州国投公司并办理了抵押登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，符合法律规定，且已实际履行。没有办理抵押登记不影响合同效力，中振公司应继续履行还款义务。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时撤销一审中涉及担保人责任的部分。

核心理由：按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效。中振公司将房屋抵押给广州国投是在本案按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，该抵押登记没有效力。

律师分析

第一，楼花按揭合同的性质。在商品房预售中，购房人用按揭贷款支付部分购房款，本质上是一种融资担保方式。我国法律当时对按揭没有专门规定，但合同是各方真实意思表示，不违法，应认定为有效。不能简单因为没办抵押登记就认定无效。

第二，抵押登记的作用。抵押登记的主要功能是对抗第三人，而不是决定合同效力。即使没有登记，合同在当事人之间仍然有效。本案中，中振公司以未登记为由主张合同无效，法院不予支持，这是正确的。

第三，多重抵押的处理。如果同一房屋先后设立多个抵押，一般以登记时间先后确定优先顺序。但本案中，后设立的抵押因房屋未竣工验收而无效，所以不影响先设立的按揭合同权利。

王德林律师提示：

在购买预售商品房时，建议购房人及时办理按揭贷款合同的抵押登记手续，避免未来产生争议。文山地区的购房者如果遇到类似问题，应保留好购房合同、贷款合同、付款凭证等关键证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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