商品房逾期交房能否解除合同

商品房逾期交房能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

旅游公司向深业公司购买预售商品房，总价款约千万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延期原因是供电问题等“不能控制的事件”，按合同约定可以顺延交房日期。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、退还房款并赔偿损失。

案件历经一审、二审，最终由最高人民法院再审。关键时间点在于：合同约定交房日期为某年某月某日，但实际供电到楼是在数月之后，深业公司直到供电后才完成房屋验收。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的天数，自己有权解除合同，要求退房退款并双倍返还定金。深业公司主张：延期是由于电业局供电问题等非自身所能控制的原因，按合同约定可以顺延交房日期，不构成违约，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院再审判决：合同有效，继续履行。深业公司交房日期可顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就。但深业公司仍需承担从合同原定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。

律师分析

第一，商品房买卖合同中“不可抗力”或“非开发商所能控制的事件”条款，是开发商延期交房的常见抗辩理由。法院会审查这些事件是否真实、是否直接导致延期、是否有政府证明文件等。本案中供电问题被认定为可顺延事由，但并非无限期顺延，仍需有合理依据。

第二，买方要行使合同解除权，必须严格对照合同约定的解除条件是否已经成就。如果起诉时解除条件尚未满足，法院通常不支持解除。因此买方应在条件成就后再起诉，或先发出催告通知，给开发商合理期限。

第三，即使不能解除合同，买方仍可主张逾期交房的违约金或赔偿。本案中法院判决开发商按银行贷款利率赔偿损失，说明违约责任并不因合同继续履行而免除。

王德林律师提示：

购房者签订商品房预售合同时，应仔细阅读延期交房条款，特别是“不可抗力”和“非开发商所能控制”等表述。如果开发商逾期交房，建议先书面催告，保留证据，必要时起诉。文山地区的购房者如有类似问题，可携带合同到律所咨询，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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