房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使

房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后将整栋大楼租赁给苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）。双方约定租赁期15年，宇航公司需支付定金和租金，郊区供销公司负责外部装修及供电等配套。然而，商厦开业后因消防未验收、供电不足等问题被消防部门责令停业，双方由此产生纠纷。

宇航公司认为郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，拒绝支付后续租金。郊区供销公司则主张宇航公司已实际使用房屋，应全额支付租金，双方多次协商未果，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行供电增容和消防配套义务，构成违约，宇航公司有权拒绝支付租金。郊区供销公司认为：宇航公司已实际开业经营，房屋已交付使用，宇航公司应按约定支付租金，不能以配套问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致房屋无法合法使用，构成根本违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在违约状态持续期间，可以拒绝支付相应租金。法院最终支持宇航公司部分请求，认定违法履行期间租金标准应适当降低，而非按原约定全额支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现时，另一方有权暂停履行自己的义务，比如拒绝支付租金。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防，直接导致商厦无法合法经营，宇航公司有权抗辩。

第二，房屋处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据实际使用情况、违约程度等因素调整租金，避免守约方承担不公平的负担。这提醒我们，租赁合同履行中，双方都应严格按约行事，否则可能面临租金调整的风险。

第三，实践中，承租人若发现出租人存在违约，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使抗辩权或解除合同。盲目继续支付租金，可能被视为默认接受现状，影响后续维权。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议先审查合同条款，明确双方义务。出租人未完成配套设施导致房屋无法正常使用的，承租人有权依法抗辩，但务必通过书面形式固定证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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