房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使

房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称"郊区供销公司"）投资建造了九胜商厦，并将整栋大楼出租给苏州市宇航开发经营公司（以下简称"宇航公司"）经营。双方签订了租赁协议，约定租赁期20年，宇航公司需支付定金和租金，并负责内部装修，郊区供销公司则负责外部装修及供电等配套工程。

然而，在履行过程中，郊区供销公司未能完成供电增容，导致商厦用电量不足，消防系统也未通过验收。消防部门下达整改通知后，商厦被迫停业。双方因此发生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求解除合同并追讨租金。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能提供符合约定的商业用电和消防设施，导致商厦无法正常营业，因此有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按时支付租金，供电和消防问题不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认定，郊区供销公司未履行供电增容和消防验收义务，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院同时指出，在违法履行期间，房屋租金标准不应按正常租赁合同确定，而应酌情调整，最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金。

律师分析

1. 合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂时中止履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未能提供合格房屋，宇航公司有权拒付租金。

2. 房屋处于违法使用状态期间的租金标准，不能简单按合同约定执行。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，合理确定租金数额。这提醒我们，违法建筑或未经消防验收的房屋出租，租赁合同效力及租金计算都可能出现问题。

3. 租赁双方在签约前应核实房屋的合法性，包括产权、消防、用电等关键条件。如果对方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时通过法律途径解决，避免长期处于"违法履行"状态。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷常见于商铺和写字楼。建议承租人在签订合同前，要求出租人提供房屋产权证、消防验收合格证明等文件，并约定清楚水电、消防等配套设施的交付标准。如果出租人违约，要及时行使抗辩权并固定证据，避免因继续使用房屋而丧失索赔依据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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