按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，泰合公司也出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。宝丰支行多次催讨无果，向法院起诉，要求解除合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。而且中振公司已将争议房屋抵押给另一家广州国投公司，并办理了抵押登记，宝丰银行不应再主张权利。

宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，符合法律规定，且已实际履行，应当认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院审理后认为，案涉《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反国家法律法规规定，并已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅以未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房屋抵押给广州国投是另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。最终判决解除合同，由中振公司一次性归还贷款本金及利息。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同中的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。这种模式在当时的法律中没有明确规定，但法院会根据合同自由原则和实际履行情况认定合同效力。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。根据最高人民法院的观点，当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应当认定为有效。

第三，后设立的抵押不影响在先的按揭权利。中振公司将房屋抵押给广州国投的时间在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此不能以此否定宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当注意合同条款的约定，按时履行还款义务。如果确实遇到经济困难无法按时还款，应当主动与银行协商，避免被诉至法院后承担更大的损失。在文山地区，不少购房者因不了解按揭贷款的法律性质而陷入纠纷，建议在签订合同时咨询专业律师，明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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