房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把新建的九胜商厦整栋楼租给了宇航公司，租期长达20年。双方约定，宇航公司要支付定金和租金，供销公司则负责大楼的后三通（通水、通电、通路）和消防系统。但大楼开业后，因为消防设施没到位，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此闹上法庭，争议焦点在于：在违法履行期间，租金到底该怎么算。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司已经实际使用了大楼，应当按照合同约定的租金标准全额支付。宇航公司则主张，大楼存在消防隐患，不具备合法营业条件，供销公司未履行合同义务，自己有权拒绝支付租金，或者要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，但履行过程中大楼因消防问题被责令停业，属于违法履行状态。法院指出，在违法履行期间，承租人实际使用房屋但无法正常经营，出租人也有一定过错。因此，法院未支持供销公司按原合同标准收取租金的主张，而是酌情降低了租金标准，体现了公平原则。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合法合理。如果出租人没有按约定提供适租房屋，比如消防不达标，承租人有权拒绝支付租金，但不能无限期拖延，要及时提出异议或要求整改。

第二，违法履行期间的租金标准不是一成不变的。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、经营损失等因素，酌情调整。不能简单按合同原价计算，也不能完全免除租金。

第三，这类案件提醒我们，签订租赁合同时要对房屋的合法性、安全性做充分调查，特别是消防、水电等关键设施，否则容易产生纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似房屋租赁纠纷，建议首先确认房屋是否具备合法使用条件，比如消防验收是否通过。如果出租人未履行合同义务，承租人应书面催告并保留证据，必要时可向法院申请调整租金或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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