购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。中振公司与宝丰支行、泰合公司三方签订了楼宇按揭贷款合同，宝丰支行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后来未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行多次催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则提出，按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且其已将房屋抵押给第三方广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效；中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，同时撤销一审中涉及担保人责任的部分。最高人民法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单以未办理抵押登记为由认定合同无效。

律师分析

第一，按揭与抵押在法律上不是一回事。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行作为还款担保，实践中银行更关注的是购房人对房屋的合同权益，而不是房屋本身的不动产登记。因此，不能直接套用一般抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同无效需要违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，武汉市的地方规章虽然要求抵押登记，但当时国家法律并未规定未登记即无效，法院因此不支持中振公司的主张。这提醒我们，判断合同效力主要看国家层面的法律，地方规章不能作为否定合同效力的直接依据。

第三，先后设立的抵押关系，先设立的按揭权利优先于后设立的抵押。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给广州国投，且该抵押合同未实际履行，不能对抗宝丰支行在先的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者选择按揭贷款时，应当按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部欠款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商延期或调整还款计划，不要等到被起诉才处理。

在文山地区，购房按揭纠纷时有发生，建议购房者在签订按揭合同前仔细阅读条款，特别是关于逾期还款的违约责任和银行处置抵押物的权利，必要时可以咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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