房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金按年递增，还约定了装修、用电等事项。但商厦开业后，消防验收没通过，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司认为供销公司没履行好消防、用电等义务，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付的租金。

这个案子经过了一审、二审，最终到了最高人民法院。双方的争议焦点在于：合同履行中一方违约，另一方能否拒绝履行自己的义务？以及违法经营期间，租金该怎么算？

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没按合同约定解决消防、用电问题，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，所以自己有权拒绝支付租金，并且要求供销公司赔偿损失。

供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并营业，就应当按合同约定支付租金。消防问题不是自己单方面造成的，宇航公司也有责任。双方僵持不下，最终诉至法院。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付欠付的租金，但租金标准不能按合同约定的正常租金计算，而是参照房屋使用费的标准适当调整。同时，供销公司也要对消防、用电问题承担相应责任。法院认为，双方在合同履行中都存在违约行为，不能简单适用合同约定的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“万能钥匙”。一方违约，另一方可以暂不履行自己的义务，但前提是对方的违约行为导致自己无法履行。本案中，消防问题虽然影响经营，但宇航公司已经实际使用了房屋，不能完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间，合同约定的租金标准可能不被支持。如果房屋存在消防、安全等违法问题导致无法正常使用，法院会参照房屋的实际使用价值来确定租金，而不是死板按合同算。这提醒我们，签租赁合同时，一定要明确双方对房屋安全、合规的责任。

第三，证据很重要。本案中，消防部门的整改通知书、处罚决定书等关键证据，直接影响了法院对双方责任的认定。无论是出租人还是承租人，都要注意保存合同履行过程中的书面材料。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人先核实房屋的消防、水电等设施是否合规，并在合同中明确出租人的保障义务。如果发现房屋存在违法问题，应及时书面通知对方并保留证据。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人遇到这类问题尽早咨询专业律师，避免因合同履行抗辩权使用不当而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市