按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放贷款后，这家公司没有按时还款，银行起诉要求解除合同并偿还欠款。这家公司提出抗辩，认为合同没有办理抵押登记，所以合同无效。

另外，这家公司后来又将同一套房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。银行和这家信托公司都主张自己对房产有优先受偿权。

争议焦点

这家公司主张：按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，抵押无效，所以整个合同无效。

银行主张：合同是双方自愿签订的，没有违反国家法律，并且已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效。这家公司应当一次性偿还银行贷款本金及利息。如果到期不还，银行可以将抵押物拍卖并优先受偿。后设立的抵押因房产尚未竣工验收且抵押合同未实际履行，不产生效力。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。当时国家法律并没有规定抵押必须登记才有效，地方规定不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是自愿签订，内容不违法，不损害国家、集体和他人利益，应当认定为有效。

第三，后设立的抵押即使办理了登记，如果抵押物当时不具备抵押条件（如未竣工验收），或者抵押合同未实际履行，该抵押登记也不产生法律效力。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，建议尽快办理抵押登记，避免因登记问题产生争议。在文山地区，当事人如果遇到类似纠纷，应当注意保存合同、付款凭证等证据，及时主张权利，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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