房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金逐年递增。双方签了租赁协议，还办了公证。宇航公司支付了部分租金，商厦也开了业。

但开业后问题来了：商厦的消防、水电系统一直没弄好，消防部门检查发现存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金怎么算、谁违约等问题闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司拖欠租金，应支付欠款和违约金。宇航公司则认为：商厦消防、水电不达标，无法正常经营，是供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金，并要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中都有问题。商厦在消防不合格的情况下强行开业，属于违法履行。法院判决宇航公司应按合同约定支付租金，但考虑到商厦停业期间无法正常使用，停业期间的租金标准适当降低，按原租金的70%计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。即使对方违约，也不能随意拒绝履行自己的义务，要结合合同目的和实际情况判断。本案中，宇航公司不能以消防问题为由完全拒付租金。

第二，违法履行期间租金标准可以调整。房屋租赁合同在违法状态下履行，比如消防未验收就营业，法院会根据公平原则，结合房屋实际使用价值，合理确定租金数额，不一定是合同原价。

第三，证据是关键。无论是主张对方违约还是要求调整租金，都要有充分证据，比如消防部门的整改通知、停业证明、双方往来函件等，否则很难得到法院支持。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋的消防、水电等基础设施是否达标，避免因违法履行引发纠纷。如果遇到类似问题，建议及时书面沟通并保留证据。在文山地区，我们处理过多起类似案件，提前防范比事后打官司更重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市