按揭贷款买房后断供会有什么法律后果

按揭贷款买房后断供会有什么法律后果

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，中振公司分期还款。开发商泰合公司作为担保人。

合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款，但后来未能按期偿还银行贷款本息，累计欠款数百万元。银行多次催收无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并让中振公司用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，应认定为无效合同。另外，中振公司还称已将房屋抵押给了另一家广州国投公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，已经实际履行，不应因未办理抵押登记而无效。银行要求解除合同，并由中振公司偿还全部欠款。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的判决，中振公司须一次性归还银行贷款本金及相应利息。如果中振公司不能按时还款，银行有权申请法院将房屋拍卖，并从拍卖款中优先受偿。

法院的核心理由是：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，因此不能仅因未办理登记就认定合同无效。中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。这种模式在实践中被广泛使用，法律并未要求必须办理抵押登记才生效。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，购房人断供的后果很严重。一旦购房人连续逾期不还贷款，银行有权要求解除合同，一次性收回全部剩余贷款本息。如果购房人无力偿还，银行可以申请法院拍卖房屋，从拍卖款中优先受偿。购房人不仅会失去房屋，还可能面临信用记录受损、被列入失信被执行人名单等后果。

第三，已设立的其他抵押不影响在先按揭合同的效力。如果购房人在签订按揭合同后又将房屋抵押给他人，这种在后设立的抵押不能否定在先按揭合同的效力。银行作为按揭权人，仍享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款买房时，一定要量力而行，确保有稳定的还款来源。如果遇到经济困难暂时无法还款，应主动与银行沟通，申请展期或调整还款计划，而不是消极等待。在文山地区，不少购房人因为不了解按揭合同的法律后果，断供后不仅房子被拍卖，还背上了沉重的债务，甚至影响子女上学和家庭生活。建议购房前咨询专业律师，充分了解合同条款和风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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