未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

上世纪九十年代末，深圳一家房地产公司（新世纪公司）与香港一家置业公司（天光公司）签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的商品房。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但后来双方发生纠纷，天光公司要求退款。

争议的核心在于，新世纪公司在签订合同时，尚未取得商品房预售许可证。根据当时的法律规定，未取得预售许可证就卖房，合同是否有效，双方各执一词。案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

天光公司认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得预售许可证，否则合同无效，新世纪公司应当返还购房款。新世纪公司则主张，合同签订时法律虽有规定，但当时房地产管理尚不规范，且合同已经实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同签订于合同法实施之前，应当适用当时的法律。根据《城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售必须取得预售许可证，这是强制性规定。新世纪公司在未取得许可证的情况下签订售房合同，违反了法律的强制性规定，合同无效。判决新世纪公司返还天光公司已付购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商卖期房的法定前提。没有这个证，开发商就不能合法地收钱卖房，购房者签了合同也可能拿不到房子。第二，合同无效的法律后果是"返还财产"，也就是开发商要把收的钱退回去，但购房者也可能因此损失房价上涨的机会。第三，这个案件虽然是合同法实施前的纠纷，但现行法律对预售许可证的要求依然严格。在文山地区，购房者买房前一定要核实开发商的预售证，避免签了无效合同。

王德林律师提示：

购房时务必查看开发商的"五证"，特别是商品房预售许可证。如果开发商以"内部认购""诚意金"等名义收钱但拿不出预售证，风险就很大。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网查询楼盘预售许可信息，不要轻易相信口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市