房屋租赁合同履行中的抗辩权与租金标准问题

房屋租赁合同履行中的抗辩权与租金标准问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1994年，苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。在商厦主体工程建至三层时，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，并约定了租金支付方式、装修责任等内容。宇航公司支付了部分租金后，于1995年开业经营。

但开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司因此停业，并拒绝支付后续租金。双方产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付租金，宇航公司则反诉要求郊区供销公司赔偿因消防问题导致的损失。

争议焦点

郊区供销公司认为：双方租赁合同合法有效，宇航公司已实际使用房屋，应当按约定支付租金，不能因消防问题拒付。

宇航公司主张：郊区供销公司未能解决消防、水电等基础设施问题，导致商厦无法正常经营，其有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金，并要求郊区供销公司赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：房屋租赁合同有效，但租赁房屋存在消防隐患导致无法正常经营，属于出租人未按约定提供适租房屋。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在问题解决前暂不支付租金。对于违法履行期间（即消防问题未解决期间）的租金标准，法院酌情按照较低标准确认，而非合同约定的全额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，出租人未解决消防问题，承租人有权暂不支付全额租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。法院会根据房屋实际使用状况、违法程度、双方过错等因素酌情调整，这体现了公平原则。

第三，租赁合同双方都应注意履行自己的法定义务。出租人应确保房屋符合安全使用条件，承租人发现安全隐患应及时提出，避免因违法使用导致损失扩大。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的消防、水电等基础设施标准，并将设施达标作为支付租金的前提条件。如果发现出租方未履行相关义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少租赁纠纷都源于基础设施问题，提前约定清楚能避免后续麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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