购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分房屋，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司用所购房屋权益作抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难未能按期还清剩余贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖房屋抵债。

值得注意的是，该按揭合同签订后并没有到房产管理部门办理抵押登记手续。另外，中振公司在签订本案合同后，又于同年将同一房屋抵押给了另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。这导致本案中银行的权利与广州国投的抵押权发生了冲突。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市政府的相关规定，抵押应当认定为无效。同时，中振公司已将房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不能主张优先受偿权。宝丰支行则主张，合同是双方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效，中振公司不还钱就应当拍卖房屋抵债。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了湖北省高级人民法院的一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还所欠贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。法院同时指出，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；广州国投的抵押登记因房屋当时尚未竣工验收、抵押贷款合同未实际履行，不具有法律效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借款关系，抵押只是担保方式。即使抵押登记未办，借款合同本身仍然有效，银行仍有权要求借款人还款。抵押登记的作用是让银行获得优先受偿权，但未登记不影响合同效力。

第二，按揭贷款与普通抵押贷款有区别。按揭中购房人用尚未取得产权的期房权益作担保，这种模式在当年法律没有明确规定，但司法实践普遍认可其效力。不能简单套用地方性规章中关于抵押登记的规定来否定按揭合同。

第三，购房人将同一房屋重复抵押给不同债权人，后设立的抵押如果存在瑕疵（如房屋未竣工验收、抵押合同未履行），则后手抵押权人难以主张权利。银行在放贷时应当及时办理抵押登记或预告登记，避免权利冲突。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应按时还款。如果出现资金困难，应主动与银行协商延期或展期，不要消极等待。银行在放贷后也应及时办理抵押登记或预告登记，确保债权安全。在文山地区，购房人可到当地不动产登记中心查询房屋抵押状态，避免重复抵押风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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