房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金如何确定

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权及租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州市郊区供销集团公司（下称郊区供销公司）将正在建设的九胜商厦整幢大楼出租给宇航开发经营公司（下称宇航公司），租期较长，租金逐年递增。双方约定宇航公司需支付定金，并在大楼封顶和正式开业时再付租金，同时郊区供销公司负责外部装修、供电等配套工作。

实际履行中，宇航公司支付了部分款项，但郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门责令停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付后续租金，并要求对方承担违约责任。

郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按约定支付租金，供电和消防问题不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认定：郊区供销公司未能履行供电增容和消防设施配套义务，导致商厦违法经营并被停业，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒付此期间的租金。但考虑到宇航公司已实际开业经营，法院酌情确定按较低标准计算已使用期间的租金，并驳回郊区供销公司的反诉请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的核心在于一方未履行主要义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，供电和消防是商厦正常经营的基础，属于郊区供销公司的主要合同义务，其未完成，宇航公司有权抗辩。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情确定一个公平合理的租金数额，这体现了法律对违法行为的否定评价。

第三，租赁双方在签约前应充分评估对方的履约能力，尤其涉及消防、供电等行政许可事项时，必须在合法合规的前提下开业，否则可能面临停业和罚款的双重风险。

王德林律师提示：

租赁房屋时，一定要核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件，不能为了赶工期而冒险开业。在文山地区，类似因消防问题导致的租赁纠纷并不少见，建议在合同中明确约定配套设施的交付时间和违约责任，并保留好付款和沟通证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市