开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，若逾期超过60天，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。

旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才实际完成房屋交付。深业公司解释称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不可控制的事件"。旅游公司认为深业公司构成违约，诉至法院要求解除合同并退还购房款本息。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的60天期限，已构成根本违约，应当解除合同、返还购房款并双倍返还定金。

深业公司主张：延期交房是由于供电问题等不可控制的因素造成，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行，其不应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院终审判决认定：双方合同有效，应继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付从1994年12月31日至1996年实际供电之日期间的逾期交房违约金（按银行同期贷款利率计算购房总价款的利息）。

法院认为，供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，可据实延期，但延期仅至正式供电之日为止，此后深业公司仍构成违约。

律师分析

第一，购房合同中关于"不可控制事件"的延期条款，法院会严格审查。开发商不能随意以"施工困难"或"政府审批慢"为由无限期延期，必须有充分证据证明事件确实超出其控制范围。

第二，购房者并非只要开发商逾期交房就能解除合同。合同通常会设定期限（如逾期60天），只有在逾期超过该期限后，购房者才享有解除权。本案中，因供电问题导致延期的时间被法院认定为合理延期，未触发解除条款。

第三，即使不能解除合同，购房者仍有权要求开发商承担逾期交房的违约金。违约金的标准按合同约定或银行贷款利率计算，从约定交房日算至实际具备交付条件之日。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注逾期交房的违约责任条款，特别是延期事由的认定标准和解除合同的期限。如果开发商以"不可抗力"或"不可控制事件"为由延期，建议要求其提供政府部门的正式证明文件。在文山地区，类似纠纷中法院同样会严格审查开发商延期的合理性，购房者应及时保留证据、依法维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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