房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套。双方还找了担保单位。

合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开张营业。但商厦的消防系统、电力增容等问题迟迟没有解决，导致消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。随后商厦停业，双方因租金支付和合同履行问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有按合同完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按合同支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同履行过程中，双方都存在违约行为。商厦停业期间，宇航公司虽然实际占有房屋，但因无法正常经营，不能按原合同标准支付租金。法院最终根据公平原则，参照房屋的实际使用价值和当地市场行情，酌情确定了停业期间的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随意行使的。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须符合"对方不履行主要义务"或"履行不符合约定"的条件。本案中，消防、供电问题确实影响了商厦的正常经营，宇航公司有权主张抗辩。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋因违法问题无法正常使用，承租人可以要求降低租金，法院会根据公平原则和实际使用情况酌情确定。

第三，租赁双方都要注意合同约定的配套义务是否真正落实。出租方应确保房屋符合消防、供电等法定条件，承租方也要在签约前核实这些条件，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，建议实地查看房屋的消防、水电等配套设施是否齐全，并约定好出租方的整改期限和违约责任。如果房屋因违法问题无法正常使用，应及时书面通知对方，保留相关证据。文山地区的租户和房东在签订类似合同时，尤其要关注消防验收等关键环节，避免因违法履行导致租金争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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