未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2019年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。同日，中振公司与宝丰支行、泰合公司三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款约2000万元，中振公司以其所购房屋的权益作为抵押担保，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金链断裂，中振公司未能按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益抵债。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，未经登记抵押无效，因此整个贷款合同也无效。另外，中振公司已在贷款合同签订后将房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了登记，宝丰支行对该房屋没有优先权。

宝丰支行主张：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据。广州国投的抵押登记是在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工，不能抵押，因此不影响宝丰支行的权益。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于合同有效、解除合同、中振公司一次性偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行的判决，但撤销一审判决中关于担保人责任的判项。最高人民法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司此后将房屋抵押给广州国投的行为，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是贷款关系和担保关系，合同是否有效，关键看双方是否真实自愿、内容是否违反法律强制性规定。本案中，合同签订时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，按揭与一般抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益（即对开发商的合同权利）抵押给银行作为还款担保，在房屋未建成、未办产权证前，无法办理传统的抵押登记。如果仅因没有办理抵押登记就认定合同无效，会严重损害银行和购房人的利益，不利于房地产市场的稳定。

第三，关于一房多押的问题。法院明确，后设立的抵押关系不能对抗在先的按揭权益。如果购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，应当以设立时间的先后确定权利顺位，先设立的按揭权人享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房时，应当按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清贷款，甚至拍卖房屋。如果确实遇到资金困难，可主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，购房人办理按揭贷款后，建议及时关注房屋产权证办理进度，条件具备时尽快配合银行办理正式抵押登记，以明确双方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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