土地转让合同无效，钱还能要回来吗

土地转让合同无效，钱还能要回来吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为500万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地红线图。

后来，湛江土地总把这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一起转卖给了生茂公司。但生茂公司后来起诉要求确认合同无效，广西高院终审判决认定土地转让合同无效，湛江土地总需要返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总于是向中银公司（后注销，由开办单位中国银行遂溪支行承担债务）追索自己支付的500万元土地款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，合同应为无效，中银公司应当返还500万元土地款。而中国银行遂溪支行辩称：双方意思表示真实，合同已经实际履行，属于有效合同；且湛江土地总从1996年出具收据后直到1999年才起诉，已经超过了法律规定的两年诉讼时效，不应再受保护。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令中国银行遂溪支行在判决生效后10日内返还湛江土地总500万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律要求。根据《城市房地产管理法》的规定，转让土地使用权必须已经取得土地使用权证，并且按照出让合同约定完成一定比例的投资开发。本案中中银公司既未取得土地使用权证，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中虽然合同已经履行多年，但法院仍判决返还土地款及利息，说明合同无效的后果不因时间推移而免除。

第三，关于诉讼时效问题。本案中湛江土地总在1996年出具收据后，到1999年向高院上诉时主张权利，时间并未超过两年。诉讼时效的计算要从权利人知道或应当知道权利受到侵害时起算，不能简单从合同履行完成之日起算。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地或房产转让纠纷，建议在签订合同前务必核查对方的土地使用权证、规划许可证等证件是否齐全。合同签订后如果发现对方不具备转让条件，应当及时主张权利，避免因拖延导致诉讼时效问题。合同无效后，虽然可以要求返还财产，但您也可能因自身过错承担部分损失，因此事前审查比事后维权更为重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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