房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期15年，约定宇航公司支付租金，并负责内部装修。合同还约定，郊区供销公司要负责外部装修和用电增容等配套。

商厦建成后，宇航公司装修并开业，但用电量一直没达到约定标准，消防也未通过验收。消防部门查出重大隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠租。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司没有完成用电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，就应该按合同支付租金，不能以配套设施问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方合同有效，但商厦在违法状态下经营，不能按原合同标准计算租金。法院根据实际使用情况，参照当地同类房屋租金水平，酌情确定了欠租金额，并判决宇航公司支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。如果对方没有履行主要义务，或者履行有重大瑕疵，导致合同目的无法实现，才能行使抗辩权。本案中，用电和消防问题确实影响经营，但宇航公司已经实际开业并经营了一段时间，不能完全拒绝付款。

第二，违法履行期间的租金标准需要调整。房屋租赁合同如果处于违法状态（比如消防不合格、无证经营），法院不会支持按原合同计算高额租金，而是根据实际使用价值、市场行情等公平合理确定。这提醒当事人，违法经营期间，租金不一定能按合同要回来。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，要明确约定配套设施、消防验收等关键条件，并写清楚违约责任。如果对方没有履行这些义务，导致无法正常经营，建议及时书面催告并保留证据，必要时可以主张解除合同或要求赔偿损失。在文山地区，类似纠纷也常见于商铺租赁，建议提前咨询律师，避免因违法经营产生租金争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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