购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益向银行抵押，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了开发商出具的购房款收据。

但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金数百万元及利息一直未还。银行多次催收无果，将中振公司告上法庭，要求解除合同、偿还欠款，并以抵押房屋权益优先受偿。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，抵押应当无效。而且中振公司已在2012年将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗这家公司。

银行认为：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行。按揭不同于一般抵押，不应仅因未办理登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息。若中振公司到期不能还款，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。

法院认为：按揭合同系当事人真实意思表示，不违反国家法律法规，合同有效。按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续设立的另一抵押关系不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人以所购房屋权益向银行担保还款。即使未办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，合同依然有效。购房人不能以"没办登记"为由拒绝还款。

第二，按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将"未来取得房屋的权益"提前抵押给银行，而普通抵押是已有房产的抵押。法院在审理时，会考虑按揭的特殊性，不会机械套用一般抵押登记的规定。

第三，购房人如果同时将同一房屋抵押给多个债权人，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭合同。银行作为按揭权人，享有优先受偿的权利。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记手续，避免产生法律争议。如果已经出现逾期还款，建议主动与银行协商还款方案，不要等银行起诉后再应对。在文山地区，购房按揭纠纷常见于开发商资金链断裂或购房人收入变化的情况，建议购房前充分评估自身还款能力。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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