开发商未办预售许可证的售房合同效力

开发商未办预售许可证的售房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的商品房。但签订合同时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。双方在合同履行中发生争议，天光公司以合同无效为由要求返还购房款，新世纪公司则主张合同有效，要求继续履行。

该合同签订于合同法实施之前，当时相关法律法规对商品房预售许可证的要求并不像现在这样明确。双方争议的核心在于：没有预售许可证签订的售房合同，到底有没有法律效力。

争议焦点

天光公司认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得预售许可证，否则合同违反法律强制性规定，应当认定为无效。新世纪公司则认为，合同法实施前，法律并未明确规定无预售许可证的合同无效，双方自愿签订的合同应当受到保护。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同法实施前，对于未取得商品房预售许可证签订的售房合同，不能一概认定为无效。法院综合考量了合同签订时的法律规定、双方真实意思表示以及合同履行情况，最终认定本案合同有效，双方应当继续履行。

律师分析

第一，法律有溯及力的问题。合同法实施前签订的合同，是否适用合同法关于合同效力的规定，需要根据当时的法律来判断。本案法院正是基于这一原则，没有简单适用后来更严格的规定。

第二，预售许可证的性质。预售许可证属于行政管理手段，未取得许可证不必然导致合同无效。如果开发商在起诉前已经取得许可证，或者合同已经实际履行，法院通常会维护合同效力。

第三，对购房者的启示。虽然本案认定合同有效，但购买无预售许可证的房屋风险很大。在文山地区，购房者签约前一定要核实开发商的预售许可证，避免陷入纠纷。

王德林律师提示：

购买期房时，务必查看开发商是否取得商品房预售许可证。如果开发商未取得许可证就卖房，建议不要轻易付款。如果已经签约付款，应尽快要求开发商补办手续，必要时可向住建部门投诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市