房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期15年，约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开张营业。

但商厦开业后一直未通过消防验收，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为此产生纠纷，供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定支付租金，消防问题应由宇航公司自行负责。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但合同履行过程中存在违法状态。宇航公司虽然有权对供销公司的违约行为提出抗辩，但不能完全拒绝支付租金。法院综合考量双方过错程度和实际使用情况，酌情确定了欠付租金数额，判令宇航公司支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是"万能挡箭牌"。即便对方违约，也不能完全拒绝履行自己的义务，尤其是已经实际使用房屋的情况下，应当支付合理费用。

第二，违法履行期间的租金标准可以调整。房屋存在消防隐患等违法状态，影响正常使用，法院会考虑实际使用价值，而不是完全按照合同约定标准计算租金。

第三，签订租赁合同时要约定清楚配套设施责任。供电、消防等配套工程由谁负责、何时完成、违约责任等，都要写进合同，避免扯皮。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议先收集好合同、付款凭证、整改通知等证据。不要轻易以对方违约为由拒付租金，否则可能被认定违约，得不偿失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市