土地使用权转让合同未履行能否解除

土地使用权转让合同未履行能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东公司（甲方）与泰昌公司（乙方）签订了一份土地使用权转让合同，约定将位于成都市天仙桥前街等地的约14亩土地转让给泰昌公司，总转让金3290万元。合同签订后，泰昌公司支付了1300万元，但双方对后续付款和土地交付产生了分歧。后来，泰昌公司将其合同权利义务转让给了其投资成立的君诚公司，远东公司与君诚公司重新签订了合同，约定君诚公司分期支付剩余转让款，远东公司负责完成拆迁并办理土地手续。

然而，君诚公司仅支付了部分款项，远东公司也未能按时完成拆迁和交付土地。双方合作陷入僵局，项目停工。远东公司起诉要求解除合同、君诚公司支付违约金30万元并赔偿经济损失1000万元。君诚公司则主张合同有效，要求继续履行。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司未按约定支付转让款，构成违约，合同应解除，君诚公司需支付违约金和赔偿损失。君诚公司认为：远东公司未完成拆迁和办理土地手续，导致项目无法推进，是远东公司违约在先，合同应继续履行。

法院判决

四川省高级人民法院一审认为：双方签订的《土地使用权转让、开发合同》系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同有效。但君诚公司未按期付款，远东公司也未完成拆迁义务，双方均存在违约行为，合同目的无法实现。法院判决解除合同，君诚公司向远东公司支付违约金30万元，并赔偿部分经济损失。君诚公司不服上诉，最高人民法院二审维持原判。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力关键在于双方是否具备真实意思表示和合法手续。本案中，远东公司已取得部分土地的使用权证，合同内容不违法，因此合同有效。

第二，合同解除的条件是“合同目的无法实现”。双方均未完全履行义务，导致项目停滞，法院认定无法继续履行，故支持解除合同。

第三，违约金和赔偿损失的计算依据是合同约定和实际损失。君诚公司未按期付款，远东公司未完成拆迁，双方均有过错，法院根据过错程度判决君诚公司支付违约金30万元并赔偿部分损失。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同前，务必核实出让方是否取得合法土地使用权证，并明确双方义务和违约后果。如果遇到对方违约，应及时收集证据并主张权利，避免损失扩大。在文山地区，类似纠纷常因合同约定不明确或手续不全引发，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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