未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总共支付了950万元，中银公司交付了土地界限图，湛江土地总的北海公司出具了收据，表示款、地两清。

后来，湛江土地总将这95亩土地连同中银公司委托其转售的55亩土地一起转让给了另一家公司。但该转让合同被法院认定为无效，湛江土地总需要返还已收到的款项。于是，湛江土地总起诉中银公司，要求返还95亩土地的转让款。由于中银公司已注销，其开办单位遂溪中行成为被告。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的土地转让合同无效，中银公司应返还950万元土地款。遂溪中行辩称：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；且湛江土地总起诉已超过诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效。判决遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总950万元及相应利息。同时，湛江土地总因知道土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担部分诉讼费用。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须取得土地使用权，并办理出让审批手续。本案中，中银公司未取得讼争土地的使用权，也未办理出让手续，因此转让合同被认定无效。

第二，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取的950万元土地款应当返还给湛江土地总，同时还需支付占用期间的利息。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总从出具收据到起诉，期间未超过两年诉讼时效，因此法院支持了其主张权利的请求。如果超过诉讼时效，即使合同无效，也可能无法获得法院保护。

王德林律师提示：

在文山地区，办理土地转让手续时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。签订合同前，建议委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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