未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某处房产。但在签订合同时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。合同履行过程中，双方发生争议，天光公司主张合同无效，要求返还已支付的购房款。

新世纪公司则认为，双方自愿签订合同，且事后补办了预售许可证，合同应当有效。双方各执一词，最终诉至法院。

争议焦点

天光公司主张：根据《城市房地产管理法》规定，未取得预售许可证不得预售商品房，因此合同违反法律强制性规定，应属无效。

新世纪公司辩称：合同法实施前，相关法律对未办理预售许可证的合同效力并无明确否定性规定，且事后补办了手续，合同应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同，并不当然无效。如果双方意思表示真实，且事后补办了相关手续，合同可以认定为有效。本案中，新世纪公司事后取得了预售许可证，合同应继续履行。

律师分析

第一，法律对合同效力的认定，会考虑签订时的法律环境和政策背景。合同法实施前，相关法规对未办预售许可证的合同效力没有明确否定，法院会综合考量双方真实意愿和履约情况。

第二，补办手续是关键。如果开发商在诉讼前或诉讼中取得了预售许可证，法院倾向于认定合同有效，以保护交易稳定和购房人权益。但如果始终无法取得许可证，合同仍可能被认定无效。

第三，购房人要注意，签订期房合同时，务必核实开发商是否已取得预售许可证。如果未取得，合同存在效力风险，可能影响后续交房和办证。

王德林律师提示：

购房前，建议您先查看售楼处公示的《商品房预售许可证》，确保手续齐全。如果遇到未办证就售房的情况，及时咨询专业律师，避免资金损失。在文山地区，不少购房纠纷都源于预售许可问题，提前核实能省去很多麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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